“严控资金违规入房市 金融与房地产要枝叶相持”

金融必须拥有不动产和枝叶

促进金融和房地产良性循环，是防范金融风险的重要文案，也是备受各方关注的热点话题。 金融与房地产之间良性循环的形成，一方面要着力防范房地产泡沫风险，重点是控制居民杠杆率激增，认真查处各类房地产融资违规行为。 另一方面，有必要发挥金融机构的整合性，支持租赁住房制度的建设。 此外，还将创新金融产品和金融服务，利用房地产证券化产品更有效地将住房租赁市场与金融市场联系起来——

防范和化解金融风险，是一场永不言败的战斗。 年中央经济实务会议提出，促进金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部良性循环的形成。 其中，促进金融和房地产良性循环的形成是防范金融风险的重要拷贝。

作为杠杆领域，以前流传下来的房地产业不可缺少金融支援。 银行“水门”收紧，房地产业怎么来？ 金融和房地产形成良性循环，成为市场关注的热点。 金融和房地产的良性循环，要求金融支持和促进房地产市场良性健康快速发展，支持房地产建立长效机制，不得助长投机和泡沫。

防止泡沫风险

严格控制对住宅区的资金违规

年1月30日，全国社会保险基金理事会理事长楼继伟表示，房地产金融化是最重要的宏观风险点之一。 在过去的一段时间里，中低收入群体因投机购房而“去杠杆”加快，大量非房贷“暗度陈仓”流入房地产市场，其中以贷款换房贷的问题最为突出。 另外，从整体来看，涉房贷款占银行领域贷款总额的40%以上，这样高的集中度给金融系统带来了风险。

目前，银行体系着力防范房地产泡沫风险，具体措施分为两个方面:一是抑制居民杠杆率，要点是抑制居民杠杆率快速增长，打击支出贷款、信用卡违约等行为，严控个人贷款违约楼市。 二是遏制房地产泡沫化，认真查处各类房地产融资行为。

另外，为了满足购房者合理购房的诉求，实施了差别化住房贷款政策。 具体来说，与楼市诉求者，也就是购房者比较，控制其贷款价格和贷款的整体限额。 必须适度支持刚需、合理改善性的诉求，坚决遏制投机取巧的诉求。 关于住房贷款，将按额度、利率采取差别化政策。

对房地产市场的供给者，也就是房地产业的开发商，金融业必须坚决执行房地产调控的相关政策，严控资金违规流入房地产行业，为不符合相关要求的房地产开发公司提供融资。

支持租赁市场

发挥金融机构的匹配性

党的十九大报告指出，多次建房不是为了炒作定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁并举的住房制度，让全体人民居住。 在这个基调下，中国房地产市场的转型开始了。 过去的“拿地卖房”模式很难，更多的房地产公司选择了“销售和自有运营并举”。 中国房地产市场出现了由增量向库存转换的显着变化。

中国银行领域协会首席经济学家巴曙松认为，房地产长效机制是包括土地、金融、税收等一系列工具的全面规划。 中国房地产市场的一些变化将对金融领域产生巨大的影响。 通过在交易、税收、信用等环节加以适当限制，治理房地产市场的过度投机行为。 房地产领域一直以来都在洗牌。 房地产商有探索新融资方法的巨大动力。 从金融的角度来看，在银行领域也在考虑新的商业模式。

年以来，以银行为中心的金融机构加快了滩住宅租赁市场。 包括中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国交通银行、中信银行在内的多家银行“正规军”展开了住房租赁市场的尝试。

中联基金总经理何亮宇在接受经济日报记者采访时表示，快速发展住房租赁市场，特别是长时间租赁，需要发挥金融机构的一致性。 实现金融和房地产市场良性循环的新要求是，金融单边从支持房地产市场扩张增长转向支持租赁住房制度建设。 在这个过程中，房地产健康快速发展的每一个环节，都需要相应的金融工具匹配和支撑，由资本市场形成闭环，由市场机制咄咄逼人，公开透明的新闻披露和持续的监管，引导房地产业良性快速发展。

创新金融产品

租赁住宅reits进入风口

年末，上海证券交易所传出好消息，重庆龙湖公司开展有限企业申报的房屋租赁专项企业债券，通过上海证券交易所预审稿，并获证监会批准。 这意味着全国首个住房租赁专业企业债券正式“落地”。

上海证券交易所有关人士表示，推动住房租赁公司发行企业债券和资产支持证券是近期交易所债市快速发展的业务亮点之一。 他向记者解释说，由于租赁住房的建设，不符合目前比较有效的开发信贷政策。 因此，房屋租赁专业企业的负债是租赁房屋建设中代替开发信贷的金融创新产品。 国务院发布了《关于培育住房租赁市场加快快速发展的若干意见》，确定“支持相应住房租赁公司发行债券、房地产证券化产品”。 住宅租赁专业企业债券“落地”，将为资本市场服务住宅租赁领域的快速发展积累有益的经验，为推进住宅租赁市场建设起到积极的示范作用。

另外，保利房产租赁住房reits (房地产信托投资基金)、旭辉房产租赁住房reits得到批准发行，标志着房屋租赁市场与金融市场接轨，租赁住房reits进入风口。 出租房屋reits是不动产资产证券化产品。 通俗地说，就是以商业不动产、住宅等不动产财产或不动产收益权为基础资产，以将来发生的运营现金流为投资者第一收益来源的金融产品。

我国城市化经过十余年的快速发展，住宅开发，并且沉淀了大量高质量的持有型房地产(包括办公楼、零售房产、公寓、仓库、养老房产等)，这些都是可以证券化的优秀基础资产。 据北京大学光华管理学院“光华思想力量”reits课题组推算，中国公募reits市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

何亮宇告诉记者，房地产资产证券化是指在这些自有型房地产运营成熟后，证券化加以利用，让各类资金作为投资者持有，将过去的贷款变为今天的投资。 这有三大好处:首先，房地产证券化要符合现代金融方向，发挥资本市场特征，从简单贷款到投资，从相对封闭到公开透明，从个性非标准到标准化，不要让银行做简单的存款放贷业务，而是考虑投资。 对金融业来说，是打破刚刚兑换的重要方向。

其次，对开发商来说，长期占用资金会降低资金效率。 其资金的重要运用退出途径之一是资产证券化。 租赁住房证券化有助于租赁住房公司加快资金回收，处理租赁住房投资回收周期过长的担忧。 如果退出渠道有处理出口，前端的投入资金可以更好地促使房地产开发公司从“再持有地”投资的开发销售模式向“再管理运营”的持有经营模式转变。

最后，对政府来说，增加租赁住房的住房资源供给，有助于租赁住房市场的高速发展。 持有型房地产从持有地到投入运营比较稳定后证券化结束，周期约为3年。 将房地产资产证券化的盘活是完成持有型房地产和金融实现良性循环闭环的重要环节，有利于前期投入尽快盘活形成新的投资能力。 资产证券化为房地产公司提供了创新的融资渠道和投资退出渠道，以租金为收益来源的reits安全性高，也能为社会资金提供较好的投资渠道。

北京大学光华管理学院教授张謇认为，reits是金融服务供给侧结构改革的重要线索。 建设reits市场，将为ppp和基础设施投资提供切实可行的金融战术，为雄安新区的快速发展提供金融新思路，推动房地产领域产业升级和盈利模式的转变。