“南京市住房租赁市场：长租怎么让新市民不再＂漂＂”

对今年24岁的女儿刘玲来说，去年11月16日、17日、18日这三天的经历，可能将永远留在记忆中。 听到16日出差期间公寓方面资金链断裂的消息，17日晚回到南京，马上在网上看了房子，18日坐在房地产中介经理的电动车后座，从下午4点到下午7点，看到了7、8户人家。 “合理价位的房子，不远，老了坏了，共享伙伴不喜欢”她说:“坐在电动汽车的后座上，看着冷风在耳边吹，阳光渐渐熄灭，那座高楼的灯光渐渐亮起，那万家的灯光。 找房需要速战速决。 ”终于，19日，我找到了离企业只有15分钟步行的合适房子。 “大三居，我住朝南的卧室，月租2000元，父母贴。 ”。 搬到新家的刘玲，工作更加卖力。

租房子是年轻人进入社会的第一件事。 房子租了，但生活不同。

□本报记者赵伟莉丁茜颜颖

理想的家

不好找

这是刘玲自2019年夏天大学毕业以来第三次搬家。 第一家是南京油坊桥，四室一厅一卫(刘玲住其中一家)，年6月期满后，搬到南京浦口区，和3名刚毕业的大学生租了138平方米的房子。 这意味着每天坐5站地铁去河西上班。

据刘玲说，浦口的房子有点便宜。 一个月的房租是1520元。 支付6美元。 每月支付10%的服务费。 电费平均，水费和煤气费每月固定45元。 没想到离下一次付房租还有一个多月，公寓的平台都跑了，没办法只能找房子。

考虑到通勤的价值成本和资金价格，刘玲决定在公司附近找。 但是，她看到的几间房子里，除了通风不好通风不好之外，还有厨房的窗户关不上，还有室友开门玩游戏，还有朝北的房间，都不满意。 住在上面，下面即使是商超的房子，月租金最低也要1500元，最高2400元，是商用水力发电。

姜昊的租房经历也是一波三折。 年南京天气转寒的那天，他被“房东”告知亲戚要长期居住。 一小时，60平方米的小房子里住着5人，很拥挤。 他后来发现“房东”是黑中间人。 尽管房子才三个月就到期了，他还是决定找新房子。 不仅在姜昊找到了新房子，还发现企业可以实行人才安居政策。 很快，他申请了人才保护室，但是位于岱山领域，没有家具，上下班也是个大问题。 于是，他又想辗转人才租房子借补助金，折腾了好几次之后，他错过了申请的年龄门槛。

居住安全性、周边生活配套、交通、租金都是需要考虑的因素。 利众置业中介经理王斌的店位于南京鼓楼区郁金里，在南京审计大学鼓楼校区对面。 面对街道，房间很小，只能容纳下一张桌子、两把椅子、一个灶台和一个柜子。 店外的电瓶车是他带人看房的首要交通工具。 这是因为必须始终保证满电状态。 这个地方是建邺区和鼓楼区的边界。 做了10年中介的王斌说，来这里租房子的人，基本上有地铁2号线，宁可贵300人。 因为新房子比旧房子贵，所以年轻人想选择20年以上的旧房子。 没有门禁没有电梯也可以接受。 “这个人口密度高，条件差的老房子也不愁租，”王斌说。

马加桥地铁站附近也是出租间密集区。 “新街口、南京站的工作人员来这里租房的也很多，租两居室的价格在2500-4000元，要看房东的装修情况。 ”。 我爱我家中介孙雨婷记者看到的房子。 价钱是2300元，不仅家具，洗脸盆也是用石头做的。 该小区另一栋装修现代化的房子，月租4000元的报价。

58安居客房地产研究院发布的《年住房租赁市场总结》报告显示，51.9%的出租人可接受的月租金范围在2001-3000元之间，其中南京这个新一线城市，三分之一以上的出租人可接受的月租金范围在200元以上。

租金是稳健的硬性支出，不同的支付方式也会影响年轻人的选择。 南京自由房屋租赁有限企业营销运营中心总监李振华表示，年轻人如果月收入5000元，通常拿出1500元住宿，工资从5000元降至4000元时，住宿标准被相应压缩，从1500元降至1000元

我想长租公寓

服务可以升级

58安居客房地产研究院发布的报告显示，随着90后、95后、00后进入社会，租房诉求出现一定变化，年轻人越来越重视居住质量，喜欢个性化的生活服务，高质量的租房生活将成为新的诉求。

在小红书( RED )、嘀嗒等各大app上，翻新租赁住宅成为热门话题，翻新后的房子不仅满足年轻人对居住质量的要求，还承载着梦想。

由于租金收益率相对较低，房东缺乏改造住房的动力，老房源已成为房屋租赁市场的主流，年轻租客呼吁高质量居住。

供给和诉求产生了不匹配。 并且，年以来，从国家到地方，扩大了对住宅租赁市场的政策支持。 因此，住宅租赁进入资本视野，长屋公寓如雨后春笋般涌现。

企业调查数据显示，过去10年，我国长期租赁公寓公司注册量呈增长趋势，年领域进入萌芽期，公司注册量持续增加，年进入快速增长时间，注册量首次突破1.0万家。 2019年注册1.7万家公司，比上年增长22.9%，是过去10年来公司注册量最多的一年。 年我国长租公寓公司数量下跌，年注册量为1.6万家，比上年减少3.0%。 截至年底，中国有6.8万家监护人租用公寓相关公司，广东近1万家排在第一位，山东、江苏分别为6000家和5000家，分别排在第二和第三位。 对江苏来说，年共有790家公司新增注册，同比下跌50.1%。 注销193家公司，比去年同期增长21.7%。

目前，长租公寓主要有两种。 一个是集中型长租公寓，主要为开发区、产业园区配套，处理区内公司人才的居住问题，租金由公司出，或者由出租人自己支付。 另一种是分散型长租公寓，多为公寓平台方从市场上收集闲散房源，统一装修出租。

自由年进入南京市场以来，已有长租公寓6万多套，服务中的租客和业主共近10万人。 其中出租人6万-7万人，业主2万多人。 李振华告诉记者，长租公寓统一升级改造业主房屋，统一规划水电煤气，网络调试好，配备管家，基本实现了这个包的入住。

对于分布式长租住宅运营平台来说，住宅资源的收集、装修、租赁需要巨大的资金支出，是重资产。

李振华表示，以南京为例，企业对3居室装修价格8万-10万元，在2个月的空置期内不支付租金。 为了控制价格，主要考虑出租率，只有高出租率才能保证盈利点。 否则，空一天就要赔一天。 “集中型租赁公寓的租金率不足88%，出现赤字，分散型公寓至少在90%以上就能盈利。 现在的出租率在93%以上，也就是说每100家空套左右。 ”。 他说，所以他们首先选择地铁站附近1公里以内的房源， 步行10-15分钟就到家。

南京工业大学天诚房地产研究所所长吴翔华认为，分散型长租住宅的管理价格较高，利润空之间不大。 要盈利，扩大规模，规模大了，就可以在金融市场上发行租赁专项债务、租赁信托等金融产品来盈利。 所以，很多公司都在赚资本市场的钱。 因此，必须不断地赛马。

从实践看，租赁公寓的市场风险不小。 企业调查数据显示，年，中国长租公寓相关公司有90家被列入异常经营名单。

应该放大

租赁市场支持

年12月16日至18日召开的中央经济职工会在开展2021年八大重要任务时，高度重视保障性住房的建设，加快完善的租赁政策，逐步购买租赁住房在享受公共服务方面享有同等权利，推动长期租赁市场快速发展 土地供应应当向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地规划，探索利用集体建设用地和企事业单位拥有的闲置土地建设租赁住房，国有和民营公司应当发挥作用。 必须降低租赁住房的税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理控制租赁水平。

从2007年开始，全国各地从土地供应、租赁补贴等方面扩大了对住房租赁市场的支持。 但这是一个长周期的过程。 以南京为例，南京土地市场网公告显示，年第四季度土地拍卖成交公告共64条，其中涉及住宅的地块35个。 涉宅地块中，强制要求建设租赁用地的地块共有4块，约占涉宅地块数量的九分之一，要求建设租赁住宅使用面积86432平方米。 目前有许多项目正在进行中。

苏宁金融研究院研究员孙扬认为，考虑到长期租赁公寓的长周期、低利润、事关民生的优势，国有企业必须发挥领导作用。

据了解，建设银行是国内较早开展住房租赁服务的商业银行。 早，建设银行就把住房租赁作为建设集团的三大战术之一，成立了建信住房服务有限责任企业。

“我想介入这个行业，成为租赁市场管理的助手、社会资源的整合者、金融支援的提供者。 ”。 银行相关人士表示，这是民生服务领域，也是门槛低、利润薄、市场主体多的领域，需要政策支持，需要加强监管。

经过三年的快速发展，建信住宅江苏企业的管理和服务房间数超过了万。 其中，租赁权和管理服务各占50%。 服务涉及政府园区、人才公寓、公司宿舍、居民住宅等多个行业，目的是“为蓝领工人收集床位、为创业者提供小房间、为新的市民家庭提供小套房”。

这是一个低利润的领域，但建设性地需要改变经营思维，以帮助顾客从以前的理财转向理房。 “通过动员和充分利用社会闲置资产，发挥房屋本身居住的属性，为房屋所有者办理房屋，实现资产保值增值，为房地产风险化解的无房人士提供安居之所，提供优质居住场所。 ”。 相关人士表示，我们构建住房租赁服务生态圈，将金融服务和资源有机嵌入，也是一个不断探索、持续完善的过程。

同样具有国有背景，南京安居贝客公寓管理有限企业年初成立，采用轻、中资产方法运营集中式长租公寓，目前以南京城区项目为主，而且坊店于2019年1月开业， 目前平均入住率为97.2%。 “项目位于上坊保障房区，周边高新技术产业园区密集，提供了基础。 ”。 据该企业相关人士介绍，房型众多，设计风格也很符合年轻人的口味，今后3年将向市场提供10000套以上、累计30万平方米以上的租赁式白领公寓。

住宅租赁市场正在走向规范化。 从南京来看，年5月，南京市住房保障和房产局摸了租赁住房底数249415套(间)，对房地产经纪公司和房屋租赁公司进行了检查、登记。 要求全市房屋租赁机构建立租赁管理制度，严防租赁平台“跑路”。 年11月18日，向社会公开了《南京市存量房屋改建为租赁住房实施细则(试行)》，进一步规范了南京市存量房屋改建为租赁住房处理的程序，加强了建设管理。 那年12月，南京市住房保障和房产局等多部门联合印发了《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》，从合同网备案、租金领取等8个方面保障了住房租赁人特别是承租人的合法权益。 其中，采用“高收入低出”“长收入短付”的高风险经营模式，对支付房租周期超过3个月的租赁机构实行“强监管”。