“50宗地王货值万亿元难入市 销售回款不足地价一成”

这三年，夺取了王房企业，喜者少，忧者甚多。 在“破肉”还是“等待”的道路上徘徊，许多地王项目依然被动地进入“等待”市场。

中原地产研究中心统计数据显示，年来，全国住宅类高总价地王地块单笔成交金额超过65亿元共50笔，其中20笔按年成交，20笔按年成交，另外10笔按年成交。

值得注意的是，根据中原地产研究中心的统计数据，这50件地王土地价款合计4178亿元，商品价值近1万元，目前网签销售额合计277.5亿元，不到支付土地价款总额的7%。

虽然换钱已经迈出了一步，但更重要的是，很多国王还在“趴下”的状态下，再退一步，说将来进入市场也会吃亏，这是大致的事情。

六割地王所有权的变动

曾经，一个国王成功了公司。 12年前，华润地以25.65亿元获得北京地王，到年底该项目销售额突破145.39亿元。 那时，土地价款和由此产生的销售商品值的比例还能达到1:5.6，目前在北京楼市，这一比例降至1:1.4，甚至商品值更低。

另一家曾经尝到地王甜头的房企是中国的金茂。 8年前，中国金茂拍摄北京广渠胡同王时，被称为中国化方兴，付出40.6亿元的地价换来131亿元的销售额，为中国金茂带来了金茂府的高端产品线，可以说是创下了标杆企业。

但是，年后，高价的土地将不再是房企捡到的水桶里的钱，相反将成为开发商的“噩梦”。

以目前开发商的能力，通常一个住宅项目，从拥有土地到出售可以控制在6个月到8个月之间，虽然高价土地可能有点慢，但仍然可以实现高周转。 总之，根据房地产项目的开发周期，大部分去年诞生的“地王”将于今年或明年上市。 更不要提三年前的项目了。

“年以来，很多地王的地价超过了房价，很多人都‘晒太阳’。 50个项目中，29个基本明确了文件名。 ”。 中原地产首席分解师张大伟向记者表示，除了北京和上海个别项目入市较早产生销售额外，许多高价土地难以入市。

在“价格幅度限制”政策的推动下，高价表现变得困难。 张大伟表示，年下半年集中成交的高价地，正好分布在管控最严的15个热点中心城市，目前拥有土地时的“过于乐观”不容易在短时间内转为“销售数字”。

更重要的是，由于资金存量较大，50个高总价地块中，32个地块的产权在拿地后浮动，达到64%，其中部分项目由有地时的单一公司变为共同体操纵台，上海、北京、武汉等城市的高总价地块

张大伟表示，年房企业融资难度越来越高，过去两年过分激进的公司只能靠卖股求生，此后预计将有越来越多的项目抛售股票。

很难卖出“高溢价”

据报道，最近南京出现了第一位赤字地王。 据报道，京奥港未来墅近期因贴“贴纸”停运，施工方称项目拖欠2000万元以上工程款。 而且，该项目34亿元融资即将到期，但今年的销售额最高不超过5.6亿元。

对此，该政策研究院认为，在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下跌的持续影响下，短期内确实难以在这些“地王”还未建成之前“被开发”或以盈利的方式投放市场，暴涨的地价和稳定的房价存在尖锐矛盾。

“近两年成交的土地，销售利润达到5%的情况并不多。 ’一位房企高管在接受《证券日报》记者采访时表示，市场发生了变化，土地红利时代结束，房企必须在拿地前做作业。 如果不这样做，代价很大。

盘点了年争夺地王的房企，证券日报记者发现，有扩张指控的中小房企更为激进。 事实上，这类房企信用评级低，拿到低价钱借款的能力不如大型房企，评估市场和板的能力弱，没有产品ip的现状，无法高价拿到手变成现金，面临危机的概率也很高。

“拥有高土地的房企可能有两种死法”，上述房企高管向证券日报记者表示，在突然死亡，例如高土地，几年未兑现的情况下，如果明天不能从银行贷款，可能很快破产 另一种是缓死，比如某房企有400亿元净资产，每年亏损10亿元，亏损40年，外界似乎看不到，这是温水煮青蛙式的死法。

“年，资金链的暴涨，将成为近三年来高价住房企业的最大压力。 ”。 张大伟坦率地说，大部分分公司鉴于开发周期的计算，预计年下半年的项目将进入退保阶段。 这笔借款融资全部集中在年-年，年为其还款期。 那时，不排除旧债因销售偿还率低而难以偿还，新债难借，多重压力齐备，被推入赤字更严重的房地产市场的可能性。