西安房产律师分享：口头买房，仅收款收条，不足以证明合同当然成立

以口头形式订立房屋买卖合同并出具部分房款收条，如双方对买卖标的及数量存在争议，应认定该合同尚未成立。

标签：房屋买卖｜合同成立｜口头合同｜缔约过失

案情简介：2005年，李某与赵某口头约定，赵某将拆迁安置房出售给李某，李某因此支付购房款3万元，赵某出具收条。2013年，赵某取得房屋后转卖秦某。李某诉请解除房屋买卖合同并返还预付款、赔偿房屋增值损失120万余元。

法院认为：①《合同法》第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。故本案双方当事人协商转让房屋，应依法采用书面形式签订合同。但李某仅能提供收条一份，收条属于用以证明赵某收取房款的证据，而不具有书面合同形式。②《合同法》第12条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第1条第1款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。由于本案双方当事人口头协议中对于标的和数量存在争议，收条并不能证明实际出售房屋的具体面积，尚未形成合意，该合同尚未成立。③《合同法》第36条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在双方当事人对于出售房屋面积存有争议的前提下，房屋价款总额亦不能确定，尚不足以证明李某实际交付3万元满足已经履行主要义务的条件，不能当然适用该规定认定合同成立。④《合同法》第42条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。赵某在将房屋出售给李某后，未经买方同意，擅自将争议房屋出售给秦某，违背了诚实信用原则，应承担缔约过失责任。虽然李某对于合同未能依法成立存在一定过错，但是双方已达成了口头协议出售房屋，赵某一方违法诚实信用原则对外转卖房屋，导致不能进一步磋商以达到满足合同成立的条件，故赵某应承担因缔约过失产生损失的全部赔偿责任。缔约过失责任赔偿范围，应以对方缔约过失造成的实际损失为标准，包括造成的订约机会丧失而受到的损失。根据李某在房屋买卖期间向信用社贷款利率，以及同期房屋价格大幅度上涨的实际情况，酌情认定按照购房款3万元的资金利息计算损失，判决赵某返还李某3万元并按银行同期贷款利率4倍支付利息。

实务要点：以口头形式订立房屋买卖合同时出具房款收条，如双方对买卖标的及数量存在争议，且不能证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”，该合同尚未成立。买受人可根据缔约过失责任请求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨的可得利益损失。

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