“楼市调控将向三四线城市深入 去库存和抑过热并行”

一线城市房价时隔31个月首次出现负增长或影响二三线城市楼市调控将深入三四线城市

最近，国家统计局公布了年1月70日大中城市商品住宅销售价格统计数据。 数据显示，由于分类调控、城市政策调控房地产市场政策持续作用，1月70大中城市中15个热点城市新商品住宅销售价格稳定，其中11个城市价格低于去年同期水平。

业内人士表示，70个城市房价明显分化，今年北京等一线城市房价将继续同比下调。 然后，楼市调控政策将向三四线城市深入，抑制市场过热。

资料图:房地产项目破土开工。 记者韦亮摄影

一线城市的房价比上一年有所上涨

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，去年1月商品住宅销售价格稳步下降。 从环比来看，7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1~0.4个百分点之间。 深圳、杭州、福州三个城市持平。 从前期来看，北京、天津、上海、南京、无锡等11个城市新建商品住宅销售价格低于去年同期水平，下跌0.1~3.4个百分点。

具体来说，在强制控制下，深圳同比增长3.4%，无锡、福州同比增长2.7%、2.3%，南京同比增长2%，北京、成都同比增长1.2%、1.3%，杭州、郑州同比增长1.3%，合肥同比增长0.2%、上海同比增长0.2%。

值得一提的是，这是时隔31个月，70个大中城市中一线城市的新商品住宅销售价格较去年同期下跌，二手房销售价格跌幅比上个月扩大0.2个百分点。

另外，根据易居研究院的数据，1月份一二三线城市的新商品住宅价格指数同比增长-0.3%、4.9%、6.5%。 与年12月的0.6%、5.1%、6.9%相比，一线城市的表现由正转负，二线城市和三线城市都变窄了。

据易居研究院智库中心研究负责人严跃进介绍，全国70个大中城市新商品住宅价格指数同比增长-0.3%，结束了长达31个月的持续上涨。

“一线城市的数据不仅惯性，影响也很大”的严峻跃进，认为一线城市作为领头羊，有着很强的信号意义。 历史数据显示，大多数情况下一线城市先下跌，二线和三线下跌。 反弹也是如此，一线城市结束下跌趋势，二三线城市停止反弹。

三线库存清除与过热抑制并行

从环比来看，1月份还有52个城市的环比上升。 其中，大连、贵阳等六地环比涨幅超过1%。 具体来说，大连环比上涨1.6%，昆明环比上涨1.4%，襄阳环比上涨1.2%，遵义环比上涨1.1%，贵阳、烟台环比上涨1%。

中原地产首席分解师张大伟认为，楼市表现与城市调控政策力度方向相同。 调控力度较大的城市房价涨幅缓慢，调控力度最大的城市同比下降。

张大伟表示，一些二三线城市房价仍然上涨的主要原因是控制政策分化。 从全国来看，除15个主要热点城市外，其他城市也密集出台调控政策，但总体相对宽松，对市场的抑制作用较弱，大部分城市仍以清理库存为主。

从城市来看，截至去年10月，二三线城市限价政策较为严格，去年11月至12月，部分项目冲刺了年末销售任务，市场供应量上升。 特别是前期部分二三线城市供给少，入市增加提高市场活跃度，也是二三线城市房价略有上涨的首要原因之一。 但是，从整体来看，涨幅明显狭窄。

张大伟说，春节前全国房地产市场调控政策密集出台。 截至目前，全国房地产调控政策发布了40多个城市和部门，发布了50多次政策文案。 年楼市调控政策将继续向三四线城市扩展，去库存与控制过热并行。

日前，山东省淄博市建立房地产市场调控联席会议制度发文，淄博新区部分区域实行房价限制、转让限制措施，淄博新区范围内的房地产用地出让，必须对购买地资金实施考核。 经国土资源部门和有关金融部门审查，资金来源不符合要求的，取消土地竞争资格，禁止在一定时期内参加土地征集。

辽宁近日公布了“年住房制度改革和房地产事业重点”。 年，各市应将县城商品住宅的去库存周期调整为22个月以下。 实物保障与租赁补贴并行推进的保障模式实物房源增加与房地产去库存相结合，租赁补贴发放与住宅租赁市场快速发展相结合。

山西省大同市发布了《大同市房地产除库实施细则》，要求加强房地产用地供应管制。 新规要求，各县要结合“十三五”城市住宅快速发展规划，科学明确商品住宅及其他房地产用地供给总量和结构，合理控制用地供给规模、布局和节奏。 商品房库存消化周期过长或建设房地产开发项目规模过大的县，每年年初制定土地供应规划时必须减少或暂停对房地产项目的供应地。

今年的房价材料稳定且局部上涨

交通银行金融研究中心夏丹表示，年1月70个大中城市的新商品住宅销售价格和环比涨幅均有所缩小，主要是由于季节性因素和融资环境紧缩。 接着，房价整体呈现稳定下降、要点区域局部上升的格局，如果消除通道的力度加大对房地产领域的影响，发酵可能还会继续。

夏丹认为，今年春节晚，这种影响将持续到2月。 住房贷款环境继续收紧。 新年伊始银行新贷款额度释放，去年年底排队等待的住房贷款诉求和新申请相对满意，但在控制贷款规模和业务结构的严格监管要求下，住房贷款额度依然受到限制。 在住房贷款利率方面略有上浮，预计此后还将继续上升。

数据显示，1月份全国首套房贷款平均利率为5.43%，为基准利率的1.11倍，比上个月上升0.05个百分点，全年累计增长近1个百分点。 2月工农将广州首次房贷利率提高1.1倍，后续其他地区的银行房贷价格也有可能上调。

“非法资金流入楼市通道后被堵住，从源头上遏制了楼市的炒作之风。 ”。 夏丹说。

年以来，许多监管部门共同推进房地产行业去杠杆、通道，严控银行信贷和信托资金违规进入楼市。 最近，银行集中清理居民和房企违规加杠杆的产品，也暂停了一点信托机构的房地产非标业务。 非标准业务才刚刚开始，其范围将继续扩大。

夏丹认为，房价在整体稳定的情况下，下跌的格局有可能继续，但部分亮点是二三线城市商品房价格此后有可能出现局部上涨。 近来，许多地方通过放宽落户条件、提供安置补贴的方法来吸引人才，放宽住房限购政策，其中许多城市，如武汉、南京等二线省会城市，将长期储备高学历、高技能人才，增强城市核心竞争力和人口吸附能力，实现城市化目标

“年是房地产长效机制建立的重要一年，在年调控的基础上，年建立房地产平稳健康快速发展的长效机制，关键是解决住房费用与投资、房地产与经济增长的协调关系。 然后，必须降低房地产的投资属性，恢复居住属性。 ”。 张伟说。