“北京长租公寓监管出新规：“租金贷”只能拨付给个体”

2月1日，北京市住建委、市场监管局、金融局、网信办公室、北京银保监局等5部门联合印发《关于规范本市房屋租赁公司经营活动的通知》，提出限制资金池、开业办报、细化租赁合同管理、调整租赁纠纷机制 此外，该文件进一步确定北京将继续支持专业化、规模化房屋租赁公司拥有房屋并依法租赁。

监管公司“资金池”是新的核心副本。 另一方面，限制房屋租赁公司提前收取的租金金额，《通知》中确定出租人提前收取的租金金额不得超过3个月，租赁人收取的租金和支付给房主的租金周期必须一致，“长收短付” 另一方面，严格控制“租赁贷款”的支付对象，银行领域金融机构、小额贷款企业等机构无法将租赁人申请的“租赁贷款”资金支付给房屋租赁公司。 也就是说，出租人申请房屋租赁贷款，放贷机构可以向出租人贷款，也可以签订合同直接向房东发放，但不能向房屋租赁公司及其关联公司或利益关联公司发放。 第三个层面，新规提出北京必须建立押金管理制度，与租金相比，押金金额相对较小，但随着公司经营规模的扩大，同样可以形成“小资本金池”。 对此，《通知》也进行了规范，首先向公司收取的押金金额不得超过一个月的租金。 其次在收到押金后，必须由北京房地产中介领域协会建立的专用账户进行管理。 公司不能随意使用或挪用。

据悉，迄今为止房租三个多月前收到的部分和库存的“租赁贷款”，必须由租赁公司设立专家慢慢解决。 预先收到的押金，纳入领域协会管理，押金管理的具体办法和流程主管部门随后公布补助细则。

对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，部分租赁公寓公司通过“租赁贷款”、“长收短付”等方法形成的“资金池”是导致目前公司爆雷的“罪魁祸首”。 出租人过度金融化的情况下，如果市场发生波动，或者公司经营管理不当，资金链容易断裂，房主的两端容易受损。 新规将比较这一问题，提出一系列可比性较强的监管措施，比较有效地促进市场健康，平稳快速发展，切实保护租赁各方，特别是承租人的合法权益。

开五个“药方”规范市场秩序，解决租赁纠纷。 一是加强租赁合同的管理，要求房屋租赁公司采用房屋建设单位和市场监管部门共同制定的房屋租赁合同示范复印件，这样可以使房屋主、出租人、公司各方面的权利义务关系更加明确，避免霸王条款、约定不明引起后续纠纷 二、进一步强调接收合同(租赁公司与房主签订的合同)和出房合同(房屋租赁公司与出租人签订的合同)应当在签订后3天内备案。 三、细化装修方面的规定，房屋租赁公司出资装修租赁房屋，应当征得房屋所有权人书面同意。 房屋租赁公司提前解除合同的，应当按照合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。 四是确定退还押金的期限和流程。 押金纠纷可以说是最常见的租赁纠纷，在该《通知》中，房屋租赁公司通知北京房地产中介协会在合同终止的两个工作日内退还押金，协会决定在一个工作日内将押金和同期存款利息退还给承租人。 第五，北京房地产中介领域协会建立住房租赁纠纷调解机制，报送开业新闻，为实施押金牵引管的住房公司提供纠纷调解服务，定期公布住房租赁公司被投诉的情况。 除了目前的信访、投诉、诉讼等途径外，还将为广大群众提供更便捷高效的矛盾纠纷解决途径。

值得注意的是，除规范公司经营活动外，快速发展住房租赁市场的政策主基调没有变化，新规确定了培育和鼓励住房租赁领域快速发展的方向。 即:北京将继续支持专业化、规模化住房租赁公司持有住房并依法租赁，符合条件的住房租赁公司可按规定享受税收、金融等优惠政策。

北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，近年来，各地长租住房雷击事件频发，为查明其原因，抢占市场，扩大规模，采取高收入低出、长收入短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，经营不下去。 共性问题是，一是以网络思维主导经营，以烧钱、力积、包装上市的方法实现套期保值，经营模式风险高。 二是长期依赖股权融资，通过股东输血维持经营。 资本在租赁市场等民生行业跑马圈地，也千方百计回避社会责任。 三是通过银行租金分期融资，直接形成资金池，走高杠杆疯狂扩张的道路，转嫁风险，社会被动支付，政府被迫接管。 北京市贯彻落实“购房并行”国家战术，着力培育和快速发展房屋租赁市场，支持和鼓励租赁公司规范化、稳健经营，以圈地为目的进行金融化、资本化，造成老百姓“割韭菜”邪道的扭曲，北京市