“22城刚需族购房套均总价超百万 北京深圳上海刚需房价门槛最高”

10月29日，贝壳研究院发布《城市刚要购房报告》(以下简称报告)，首次盘点主要城市的“刚要乘车基准线”。 其中，一线城市北京( 350万)、深圳( 345万)和上海( 295万)的乘车门槛最高，厦门合计金额以266万元紧随其后。 长沙、沈阳、重庆等8个城市的乘车门槛稍低，平均购买总额在百万以内。

此次报告显示，贝壳研究院根据贝壳找房数据平台近1年的成交数据，选取4个一线城市、15个新一线城市和11个二线城市共30个城市作为研究样本，比较了各城市应购买总价、面积、区域等选择的差异 然后，结合调查和平台交易数据，真实跟踪城市刚需群体的职业诉求和费用趋势。

30城刚要“乘车线”了解

刚需、相对弹性的诉求是指受房价因素影响小，为满足城市基本居住诉求而购买住房的群体。 刚人的购买资金有限，购买时自我负担能力优先。

综合来看，这类人可以总结为以下几个特点:从职业生涯次数来说，通常是首套房/生活范围内唯一的房产。 从职业诉求来说，通常是婚房、异地安家、孩子上学、定居等，有必须买房的强烈因素。 从产品上来说，通常是面积紧凑的中小户型，价格低廉，维持居住的基本配置。

为了准确跟踪城市需要购买的情况，综合分析贝壳交易数据的维度，研究了各城市刚刚需要购买的“乘车线”。

在总额排名前十的城市中，北京( 350万)、深圳( 345万)、上海( 295万)三个城市领先，构成了“300万区间”的第一阵营。 厦门( 266万)、杭州( 226万)超过200万水平，组成了第二梯队。 值得一提的是，年前9月厦门二手房均价40242元/平，超过了许多新一线和二线城市的房价，进入了房价一线阵营。

“160万”是第三个分水岭，由广州( 198万)、南京( 190万)、宁波( 175万)、东莞( 160万)、苏州( 159万) 5个城市组成，5个城市的“乘车价格”基本超过160万。

除top10城市外，加上中部核心城市武汉( 140万)、西南中心城市成都( 106万)，此次统计共有12个新一线和二线城市，乘车线超过100万元。

长沙( 84万)、沈阳( 73万)等8个城市的乘车门槛稍低，平均购买套票均在百万以内。 以沈阳为例，刚需的房屋总价水平只是北京的五分之一。

那么，刚需的人们是城市购买的主流吗？ 报告书分析了另一个维度——“必须上车”和城市整体的交易房价，结果发现“房价高的城市”是典型的“刚需人群”。

30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市刚上车时平均价格明显偏离市场整体交易平均价格。 其中，北京刚需客户的运营商套餐总价格比全市成交套餐低77万元，深圳低63万元。 从房屋总价来看，正好需要的群体有足够的居住改善空之间。

房价相对较低的城市，如惠州、南通、重庆、合肥等，居住负担整体不高，需要客户购买的总额与市场整体水平差不多。

大面积-低价的钱才是真正“适合居住”的

值得注意的是，如果只考虑性价比的立场，“大面积-低价”一定是最好的。 在贝壳研究院此次分解中，“大面积—低价”友好运营商城市包括成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市和济南、南通、昆明等二线城市。

与此相反，北上广深、厦门和南京是典型的“小面积-高价格”类型，受供需关系等因素的影响，刚需群体乘车难度较大，居住体验方面也有待提高。 特别是在厦门和南京，两个城市占主流交易户型的约7成集中在小户型( 2个以下)，高房价下的居住面积比其他城市小。

当然，除了价格和面积外，采购业在城市经济快速发展水平、就业机会、未来增长空之间等方面也是重要的参考指标。

贝壳研究院此次报告综合了城市生活人口潜力、城市快速发展潜力等指标，构建了城市职业动力指数。 研究结果表明，四个一线城市购房动力综合水平仍居全国领先地位，其中深圳置业动力指数最高，居百大城市购房动力排行榜首位。 在分项指标上，重庆、深圳、东莞因人口潜在诉求排名前三。 在城市快速发展的潜力指标上，新一线城市南京、杭州呈现出光明的前景。

总的来看，以长沙、成都、西安等为代表的城市，在居住友好性、就业机会、经济快速发展等方面具有相对特点，对刚需群体形成持续吸引力。